廣州辦公室出租:三季度商辦數據看大城市企業租賃

廣州辦公室出租:三季度商辦數據看大城市企業租賃!
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分城市來看,北京的成交量和成交價格依然遙遙領先,分別為464萬方、7.2元/平/天,較上海的348萬方和5.3元/平/天分別高出33.3%和35.8%。北京的產業聚集和“多中心化”格局最為明顯,1191萬方的累計可租面積集中在CBD、亦莊開發區、豐臺科技園和望京,主要成交商圈相對分散,最好的CBD占比25%,四惠以14%次之,高租金辦公樓則集中在金融(15.2元)、CBD(12.6元)、東長安(11.5元)等商圈。在大面積成交方面,金融街和麗澤吸納了較多300平以上的需求。北京發達的互聯網行業對辦公樓需求高居不下,文化、貿易、服務業需求也較為集中,主力面積需求和租金需求集中于300平以下和3-6元/平/天。此外,北京新入市寫字樓7棟,新增供應面積47萬,分散于東、南五環,將進一步加大新商圈的空置率。
相較其他一線城市,上海商辦市場整體體量最大,累計可租面積已高達1923萬方,增幅較北京、深圳基數大、增幅低。其中,新商圈虹橋交通樞紐供應占比高達23%,傳統商圈中陸家嘴、五角場、南京西路、徐匯濱集中在8%-11%。整體上,上海市場供應多中心分散,成交集中于傳統商務區,城市骨架擴張速度快,產業導入需要時間。上海辦公樓高租金門檻不及北京,集中在陸家嘴(12.5元)、南京西路(10.4元)、東長安(9.7元)和老黃浦(9.1元)等商圈。北外灘、徐匯濱江和虹橋交通樞紐成交面積稍大,其余商圈主要集中在300平以下。從客戶畫像來看,上海金融企業需求量為一線城市榜首,互聯網行業需求量也在高位,需求面積集中于300以下,租金集中于2-4元/平/天。此外,上海新入市寫字樓16宗,新增供應面積176萬平,為一線增量最大的城市,或將推高上海整體尤其是新商圈的空置率。
作為商辦市場的第三極,深圳是一線城市中最活躍的,政策、經濟形勢的變化在深圳商辦市場表現尤為明顯。截至9月,深圳商辦市場累計可租面積996萬方,環比增加72%,成交量220萬方,環比降低48%。其中,供求發達的南山科技園商圈成交面積段稍大,300平以上的需求占比高達45.1%,高租金樓盤則以福田CBD一枝獨秀,6元/平/天以上的需求占比高達77.2%。廣州的4.1元/平/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平/天,但廣州市場體量有限,未來或被新一線城市成都后來居上。
綜上所述,全國商辦“存量市場”特征明顯,北京發達的服務產業尤其是新經濟比重對成交量價支撐尚可,上海則因供應量過大而存在較大去化壓力,其他城市空置率也均有不同程度上升。此外,一線城市新增供應逐步放緩,各地也在積極推出產業政策如北京的產業更新、政務東遷、上海的“擴大開放100條”等,將有助于合理優化產業結構和釋放新增需求。
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